租赁纠纷

如果您的租约中有明确的内容，即使看起来不公平，它通常也具有约束力。出于这个原因，获得有效的法律顾问至关重要，他们可以在您签署租赁文件之前审查您的租赁文件是否有歧义或缺点。无论您是房东还是租客，都是如此。

五十多年来，我们在贝肯律师楼的房地产法律师一直在保护麻省，尤其是波士顿地区，客户的权利。如果您陷入房东-租户纠纷，我们律所的律师可以在您签订租赁合同之前、期间和之后提供帮助。

房东-租客法的基本内容
为租户提供合理安全和卫生的生活条件是每个房东的责任。这包括充足的热水、电力、光和热供应。除了这些基本必需品之外，房东只需要满足租赁或协议的条款。例如，如果协议条款明确，而一方违反了该条款，则可能需要采取法律行动来纠正。当然，很多时候，即便合约中没有规定或者有明确的规定，由于受到联邦法和州法的限制或影响，合约中的某些规定可能是无效的，甚至是违法的；而那些没有提及的内容，房东或租客也必须要进行遵守。

租赁条款
您作为房东或租户的权利和责任取决于租赁是基于租约还是随意租赁。

基于租约的租赁
当租户与房东签订租约时，租户同意租约将持续一定时间，通常为一年。在此期间，每月租金必须保持不变，除非租户未能满足租约中的条件，否则房东不能终止租约（驱逐租户）。租户承诺在租期内支付租金，并且只有在房东同意提前终止租约的情况下，才能在租期结束前结束租约。

对于寻求稳定租约的租户和房东来说，租约是一个不错的选择。租户和房东之间的书面协议应包含适用于租赁的所有规则。

随意租赁
在随意租赁中，只要双方愿意与对方开展合作关系，该协议就会持续存在。有时在随意租赁中根本没有书面协议，但通常要求租户签署一份顶部写有“租赁协议”或“Tenancy-at-Will”的表格。该表格应包括月租金额和基本规则。

随意租赁不会持续任何设定的时间，也不会像租约那样在某个日期结束。在随意租赁中，租户每月无限期支付商定的租金。房东或租客都可以决定终止租约，方法是在下一次租金支付到期日前 30 天或一个月通知另一方，以时间较长者为准。在这种类型的协议中，租金可以在租约结束前的同一 30 天或一个月内更改。

房东和租客的义务
无论是租约还是随意租赁，租户都必须支付租金，遵守与房东商定的规则，并对公寓造成的任何超出“正常磨损”的损害承担责任。房东必须提供安全、干净且符合马萨诸塞州卫生法规的公寓，并且必须遵守租赁或租赁协议中的任何承诺。

无论租赁类型如何，租户都有权占用公寓，房东只能在某些情况下进入。房东必须提前与租户安排进入公寓进行维修、检查公寓状况或将公寓展示给潜在租户、买家或房地产经纪人。但是，如果发生机械/维修紧急情况可能会损坏整栋建筑，或者租户似乎已经放弃了公寓，房东可以在未经租户批准的情况下进入公寓。

协商谈判
尽管法律或法规没有要求，但房东和租户都必须知道他们可以就租约条款相互协商。一般来说，房东不应该催促租客做决定，双方在签署租约之前都应该非常清楚条款和条件。任何更改都应用笔写在租约中。房东和租客同意更改的任何部分都应在租约中划掉。

租赁协议条款
每个租赁协议都必须有某些条款，并且禁止包含某些其他条款。

租约必须包括业主的姓名、地址和电话号码、负责维护的人员以及承租人可以向其提供正式通知、投诉或法庭文件副本的人员。

如果房东收到押金，租赁或租赁协议必须显示支付的金额，并且必须解释租户对该押金的权利。

房东必须确保向租户提供一份清晰的租约或租赁协议副本。租约不得包含非法条款，例如：

• 租客必须支付修理公寓普通磨损的费用。

• 租户必须支付租户公寓以外建筑物部分的维修费用。

• 租户不得起诉房东或举报违反卫生法的行为。

• 租户不得加入租户工会。

• 如果租金支付晚了一天，租户必须支付滞纳金。 （租约或租赁协议可能允许房东在迟交 30 天或更长时间的情况下收取滞纳金。）

驱逐租客
一般来说，房东不得在未经法庭审理的情况下占有出租物业、搬走租客或其个人财产或更换锁具。根据驱逐的原因，房东必须向租户提供 14 天或 30 天的退出通知。然后，房东必须在法庭上提起民事诉讼（简易程序），并获得法院的判决，该判决指定租户必须带着他们的财物离开出租物业的日期。如果租客没有在法院指定的日期自愿离开，房东必须安排警长或警察对租客执行已执行的判决，命令他们离开，并在必要时将属于租客的任何个人财产搬迁到有执照的公共仓库。在这种情况下，房东有义务支付搬家费，但有权从租户那里获得补偿。承租人有一次机会从存储设施中索取具有个人或情感价值的物品，并且可以在支付存储设施收取的任何费用后从存储设施中索取所有个人财产。

贝肯律师楼的民事诉讼律师在租赁纠纷、驱逐租客、取消租约等方面具有丰富的经验。如果您需要相关法律咨询或服务，请联系我们。